宿命的経年劣化を悔やんでも仕方がありません
＜ものの見事にピンホール漏水です＞
床の開口をしてみて判明した漏水箇所ですが
築３０年以上の物件のため
おおよその見当をつけて作業を進めなくては
あちこちに開口を設けなくてはならなくなりますので
「見立て」が重要です。
排水管が斜めに横切っており
大変、施工のし辛い現場ですがそこは腕の見せ所。
配管を交換後
フロアハッチを取り付けて完了です。
マンションの給排水設備も経年劣化します。
大規模修繕（外装）も大切ですが
“設備も大切な財産”という捉え方もあります。
年数と共にメンテナンスが必然となりますので
そのための定期点検がキモと言えます。
共用部分は管理会社や理事会で考えることですが
築３０年もののマンションになりますと
管理規約が古く、
標準管理規約第１７条「専有部分の修繕等」
の規定がそもそも無いために
近年、リフォーム工事をめぐるトラブルが増えているそうです。
＜＜＊問題点は後述しますがご参考までにあるマンション
住居支援ネットワークから抜粋しておきます＞＞
さて、専有部分でのリフォームをされる際のポイントですが
どこまでの交換、メンテナンスが必要かを
よくよくというよりも出来る範囲で構いませんので
お調べになられた上での見積もりを
最低２箇所、ないし３箇所から出して貰います。
ここで大切なのは上記しましたが
全くのずぶのど素人もまま依頼しないという事です。
工事業者は依頼主に対して
施工内容の説明をする義務や責任がありますが
もしも仮に不良業者の場合だとしますと
俗にいう「足元を見られる」ことにもなり兼ねないからです。
また、「相見積もり（通称、あいみつ）」を
取っている旨を相手業者にきちんと伝えましょう。
最近では当たり前となっておりますので
相手に気兼ねする必要はありません。
むしろ常識としてしごく当然です。
あいみつとは、複数の業者へ一括見積もりを行うことで
見積もりを出してくる業者は一社だけではないため
値段の比較は勿論の事
同じ予算で提案できる工事内容や
もしもの保証期間（内容）や
相手業者の提案してきてくれるものが
どれ位しっくりとくるか？という
相性みたいなものも
一目で見比べることが可能となります。
最終的には、その業者に依頼し
工事が無事終わり
満足のいくリフォームが落ち着いた状況を
イメージし得るかどうかです。
余談になりますが私は職業柄、工事現場でよく
他業種ながら、怒鳴られている職人さんを見かけます。
怒られて当然の事をしでかしているのかも知れませんが
その都度こう思うのです。
「怒鳴り散らされながら出来上がるものの波動は
果たしてこの家のお住いの方に幸せを
もたらしてくれるのかどうか！？」っと・・・
リフォーム前にこの記事を参考にして頂ければは幸いです。
＜後記＞
「専有部分の修繕等」に関する質問
１）専有部分は区分所有者の所有物であるのに、何故、専有部分の修繕等の規定が必要なのでしょうか。
２）専有部分は区分所有者の所有物であるため、専有部分の修繕等はすべて理事会の決議を必要とするので
しょうか。
３）水道、ガス、エアコン、給湯器等が故障し、緊急に工事を実施しないと生活に支障をきたす場合でも理
事会の決議が必要なのでしょうか。理事会がなかなか決議しない場合はどうすればいいのでしょうか。
４）専有部分の修繕等については、管理規約に規定を設けるだけでなく、専有部分修繕等の細則を作成する
必要があるということですが、何故、細則を作成する必要があるのでしょうか。
５）細則を作成する際の注意点を教えてください。
「専有部分の修繕等」に関する質問の
１ 区分所有法第６条に「区分所有者は建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と定められております。専有部分を修繕する場合、材料等の撤去、搬入や工事業者の出入りで共用部分を使用しますし、工事中の騒音等で他の居住者に迷惑を掛けることとなります。また、床をフローリングに変える工事を行うと、騒音で階下の方に迷惑をかけることもあります。情況を理解してある程度の我慢をする場合と突然迷惑を掛けられた場合では居住者の感じ方に大きな違いがあります。そのため、標準管理規約第１７条で（専有部分の修繕等）を規定して理事会への届出を義務付けております。
２ 一定期間廊下等共用部分を使用する工事、躯体等建物の主要部分に影響を与える工事、階下等に騒音等で迷惑をかける恐れのある工事は当然、建物の管理の責任を有している理事会に届け出て承認を得るべきものです。それ以外の軽微な工事は各自の判断で実施できると考えます。
３ 緊急で行わなければならないものは、すぐに応急処置をしなければなりません。ご自分で手配をした場合は、速やかに管理会社及び理事長に連絡して、今後の本格的修繕等についてアドバイスを受け、所定の手続きを取る必要があります。
理事会は１～２ヶ月に一度等定期的に開催されます。また、臨時に理事会を開催しようとしても理事の都合がつかず会議が開かれない可能性があります。数ヶ月にわたって工事が実施できないとしたら、区分所有者は多大の迷惑をこうむります。理事長は工事承認願いを受け取ったら、管理会社や専門的知識を有する人の協力を得て届出書類を審査し、意見を付して各理事に意見や賛否を問い、理事会を開催したと同様の効果がある方法をとって速やかに判断を下して区分所有者に通知するよう心がけていただきたいものです。
４ 管理規約の変更は3/4以上の同意が必要です。規約には区分所有者に遵守してもらう重要な事項を規定し、注意事項等を含めた具体的事項は、標準管理規約第１８条（使用細則）に従って専有部分の修繕に関する細則を作成した方が良いと考えます。細則は規約で別段の定めが無い限り、新しい材質や工法、生活環境の変化等があった場合、過半数の同意で変更することが出来ます。
５ 財）マンション管理センターにより標準となる[専有部分の修繕等に関する細則]および[専有部分の修繕等に関する細則コメント]が発表されています。これを参考にご自分のマンションにあった具体的事項を定めてください。
